Immobilier : emprunter n’a jamais été aussi bon marché depuis deux ans

Lentement mais sûrement, les taux d’intérêt se rapprochent des plus bas atteints fin 2016. Et dire qu’ils étaient censés remonter cette année. Toutes durées confondues, le taux moyen pour souscrire un prêt immobilier s’élève à 1,44%, selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA qui souligne que le taux est «quatre moins élevé (5,62%) qu’au début de l’année 2001». «Ce sont les groupes ayant le plus besoin du recours au crédit, les moins dotés en apport personnel, qui ont bénéficié des baisses de taux les plus fortes: -0,25 points de base pour les prêts les plus longs», explique l’Observatoire.

Mais les particuliers aux revenus élevés profitent également de conditions particulièrement avantageuses. C’est ainsi qu’une célibataire, âgée de 35 ans, gagnant plus de 6600 euros par mois, a obtenu un prêt de 272.000 euros à 0,5% sur 15 ans pour l’acquisition d’une résidence principale à Reims. Un couple, habitant Paris et percevant à deux 17.000 euros par mois, a emprunté un million d’euros à 1,08% sur 20 ans. Dans les deux dossiers gérés par le courtier Meilleurtaux.com, les particuliers n’avaient aucun apport personnel. Même constat chez l’un de ses concurrents Vousfinancer.

Les Français profitent de la concurrence toujours aussi accrue entre les banques pour attirer de nouveaux clients et notamment des primo accédants dont la part a fortement chuté. «Face à une demande qui s’affaiblit et afin de limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété, la plupart des établissements de crédit ont amélioré les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages modestes», explique l’Observatoire. Parmi elles, la durée d’emprunt. En quatre ans et demi, elle est passée de 204 mois à 221 mois en moyenne. Près de la moitié (48,5%) des moins de 35 ans a bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus (contre 33,7% il y a un an).

Mais ces conditions avantageuses ne suffisent pas à compenser la hausse des prix de l’immobilier. Conséquence: le pouvoir d’achat des ménages se dégrade. Dans près de trois-quarts (73%) des 34 villes de plus de 100.000 habitants, la surface achetable pour les appartements anciens baisse et même nettement pour 61% d’entre elles, selon l’Observatoire qui constate que «la dégradation de la solvabilité de la demande n’a pas été enrayée». Avec la réduction des aides publics, le coût des opérations réalisées par les ménages augmente. Ainsi, en dépit des conditions d’emprunt toujours aussi favorables, la demande de prêt se tasse.

Mais pour le professeur d’économie à l’université Paris-Ouest Michel Mouillart, «ce n’est pas du côté des taux que le risque se situe ni sur l’évolution des prix. L’incertitude réside dans les conditions d’octroi des prêts. Peut-on avoir encore des durées plus longues? Et une chute de l’apport personnel?». Autrement dit, l’économiste se demande s’il n’est pas trop risqué pour les particuliers de s’endetter autant et pour les banques d’assouplir autant ses conditions d’octroi, surtout si la solvabilité de la demande recule.