Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, la loi Cosse (du nom de l’ex-ministre du Logement) ou encore “Louer abordable” répond à une double problématique : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, et améliorer l’accès à la location des personnes cherchant une location et ayant peu de revenus.
Les propriétaires adoptant ce nouveau dispositif bénéficieront d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des loyers perçus pour un logement en zone tendue. La loi Cosse reprend le flambeau des précédents dispositifs Besson et Borloo dans l’ancien.
Comment profiter de la défiscalisation de la loi Cosse dans l’ancien ?
Les propriétaires ou investisseurs souhaitant bénéficier des exonérations fiscales de la Loi Cosse doivent :
- proposer à la location un logement en résidence principale ;
- pratiquer un loyer limité, car l’incitation fiscale varie en fonction de la modération du loyer par rapport aux prix moyens du secteur ;
- s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds
- signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux).
A combien s’élèvent les avantages fiscaux du dispositif Cosse ?
Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, A bis, B1, B2 et C du zonage Pinel et l’effort consenti par le propriétaire bailleur sur les loyers.
La déduction d’impôt peut ainsi aller de 15 à 85% des loyers perçus, plus exactement :
- de 15% à 70% pour une location classique
- jusqu’à 85% pour une location confiée à une agence immobilière sociale ou une association agréé.
La déduction fiscale Loi Cosse est-elle cumulable avec d’autres aides ? Le dispositif Cosse autorise le cumul avec de nombreuses aides et primes de l’Agence Nationale pour l’Habitat. Les travaux de rénovation peuvent par exemple donner droit à des aides supplémentaires.
Le zonage dans les Landes
Contrairement aux dispositifs Besson Ancien et Borloo ancien, la loi Cosse ne s’applique que pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
La loi Cosse fait la distinction entre les zones tendues qui bénéficieront d’un niveau d’abattement de 15% à 50% et les zones très tendues qui bénéficieront d’un abattement de 30% à 70%.
Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, B1, B2 et C : la zone A concerne l’agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères , les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent. La zone B2 concerne les autres communes de plus de 50 000 habitants et la zone C le reste du territoire.
Pour résumer, les zones A et B1 sont celles où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important. Voici dans quelle zone se trouvent les communes où nous avons des biens à vendre :
- B1 : Capbreton, Hossegor, Angresse
- B2 : Dax, Saint-Paul-lès-Dax
- C : Linxe, Messanges, Azur, Bougue, Yzosse, Vieux-Boucau-les-Bains, Mées
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Les locataires concernés et les différents types de loyer
Les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond et le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire (en d’autre termes ils ne doivent pas faire partie du même foyer fiscal)
Les loyers sont classés « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » selon le rabais appliqué.
-Investissement à loyer intermédiaire : il permet de pratiquer les loyers les plus hauts. Dans ce cas, les déductions fiscales sont les plus limitées.
-Investissement à loyer social ou très social : les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux.
Un décret et un arrêté du 5 mai 2017 ont précisé les modalités d’application de la Loi Cosse : ils fixent les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour bénéficier de la déduction fiscale, et précisent les zones géographiques éligibles. Il s'agit des zones A bis, A, B1, B2 et C. La nouvelle réglementation modifie également certaines dispositions relatives au conventionnement entre l'Anah et les propriétaires, notamment les clauses-types des conventions passées entre l'agence et les bailleurs de logements.
Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois :
- Pour un loyer « intermédiaire » : Zone B1 : 10,07; Zone B2 : 8,75; Zone C : 8,75
- Pour un loyer « social » Zone B1 : 7,80; Zone B2 : 7,49 Zone; C : 6,95
- Pour un loyer « très social » Zone B1 : 6,07; Zone B2 : 5,82; Zone C : 5,40*
*Source : www.anil.org/aj-dispositif-louer-abordable/